借金返済のための 不動産売却

借金がかさんで返済が難しくなってしまった場合、ものを売却するという発想になるのは自然なことです。そして、不動産は特に高い値段がつくものであるため、借金返済のために不動産を売却しようと考える人も少なくないでしょう。
しかし、不動産の売却には、他の物を売るときよりも税金を多く取られてしまうという落とし穴があります。知らずに損をしないためにも、借金返済のための不動産売却の流れや、その際に気を付けるべきことについて見ていきましょう。

■不動産売却の際かかる税金
不動産を売却すると、当然利益を得ることになりますが、これは「売却金」と呼ばれます。そして、売却金にはその額に応じた率で課税が行われます。
この際かかる税金のことを、「不動産譲渡所得税」と呼びます。

この税金は、例え売却の目的が借金の返済であっても原則として取られることになります。
そのため、せっかく不動産売却で借金を返済しても、翌年の課税で数百万といった大きな金額を取られてしまうという事態になりかねません。

■借金返済が目的の際の特例
もっとも、売却目的が借金の返済である場合には、二つの例外が設定されています。
そのため、この例外にあたれば課税されなくて済む可能性があります。

●保証人としての借金返済の場合
自分の借金返済ではなく、保証人として他人の債務を返済する目的で不動産売却をする場合には、課税がされないことになります。
これは、家族のみならず他人の保証人になった場合も同様です。
また、事業経営者が会社の保証人になっている場合にも適用されるため、会社が債務を負ってしまった場合にもこの例外を用いることができます。

●債務超過による強制換価手続きの執行が避けられない場合
これは返済額が自分の資産を超えており、かつ強制執行が避けられない場合に適用される特例です。
つまり財産の売却が避けられず、かつそれでも借金を返済しきれない場合には、不動産売却は非課税となります。
これは売却時の経済状況に照らして判断され、個人で判断することは難しいため、プロフェッショナルによる判断や助言を聞いたうえで売却を行うようにしましょう

■マイホームの売却に関する特例
マイホームの売却には、不動産譲渡所得税を3000万円特別控除するという特例が設定されています。

マイホームとは、居住のための不動産、すなわち現実に住んでいる自宅のことを指します。
そのため、この特例を適用してもらうことを目的として居住を始めた場合や、別荘や賃貸マンションなどについては適用されません。よく確認するようにしておいてください。

また、この特例を適用してもらう際には必ず確定申告が必要になってくるので、注意が必要です。
自力での手続きも可能ですが、脱漏があると控除を受けられず大きく損してしまうことも考えられるので、プロフェッショナルへの依頼をお勧めしています。

■不動産を売る際にはローンの返済が必須
不動産、特にマイホームを購入する際、多くの人はローンを設定してこれを購入していると思われます。そして、ローンを返済し終えていない場合、不動産には抵当権が設定されたままであるため、これを自由に売却することはできません。

この場合、真っ先に思いつくのはローンの完済をしてから不動産を売却することですが、借金返済のため売却を行う状況ではローンの完済をする資力がないことがほとんどです。
そのため、多くの場合売却益でローンの返済を行うことになります。この際には、売却前に不動産の査定を行い、返済可能な額で売れるかを確認しておく必要があります。

また、任意売却を行うことも考えられます。任意売却とは、銀行等の借入先に対し、許可を得ることで不動産を売却することを指します。もっとも、自分の信用情報に傷がつく点に関しては注意が必要です。

借金返済のための不動産売却には、ここまで見てきたように多様な落とし穴があり、それらは自分では判断がつかない場合も多いです。また、借金の返済を不動産売却以外の方法で行う方が適切な場合も想定されるため、専門家への相談をお勧めしています。

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