事故物件の売却

事故物件を売りたいと思ったとき、不吉な印象や不快感を買い手に与えがちであることから、難しいものとのイメージがつきがちです。もっとも、これについて詳しく知っておけばスムーズかつ利益を上げて売却を行える場合もあります。以下、詳しく見ていきましょう。

■事故物件とは？
事故物件とは、自殺や殺人などの事故死が起こった物件のことを指します。この場合の事故は、自然死や不慮の死を除きます。

このような物件には不動産の取引に当たって、買主に心理的な抵抗が生じるおそれのある事柄（心理的瑕疵）があるといえます。人間はそのような事故が起こった場所に住みたくないと考えるためです。このような事実が売却後に発覚した場合には、買主としては納得がいかないでしょう。

そのため、事故物件の売却を行う際には、事故死があったことについて、売主から買主に対する告知義務（伝える義務）が定められています。

■告知義務について
告知義務について詳しく見ていきましょう。

まず、告知のタイミングについて、これをいつまでに行えばよいかが問題になりますが、これは売買契約締結前に行う必要があります。
重要事項の説明の際に行われることが多いようですが、早めに伝えておくに越したことはありません、また、売買契約書や重要事項説明書にも記載しておいて書面の形で残しておくことで、後々言った・言わないのトラブルを防ぐことができます。

万が一告知義務を怠った場合、契約解除や損害賠償請求をされる可能性があるため、注意が必要です。

いつの事故まで告知義務の範囲内に入るのかという問題ですが、これはおおよそ七年前までだと言われています。もっとも、事故の重大さなど事案によって期間は変わってくるので個別具体的な判断が必要になります。

■売却価格の相場
売却価格は、事案の重さや買主の受け止め方、物件の価値などで大きく異なるため、相場を一概に決定することはできません。
もっとも、平均して孤独死や自然死の場合は10～20％、自殺の場合は20～30％、殺人などの事件の場合は30～50％程度割引いた値段で売る必要がある場合が多いです。

売却価格を上げる方法として、いったん更地にしてしまい、イメージを払しょくするというものがあります。
また、一時的に駐車場として使うことによって悪い印象を緩和するという手段も用いられます。
もっとも、すでに建っている建物が使えなくなる、解体費用が掛かるなどのデメリットもあるため、慎重に判断するようにしましょう。

■事故物件の売却方法
事故物件の具体的な売却方法としては、通常の不動産と同様に、不動産業者の仲介を用いる方法と不動産会社に買取を行ってもらう方法があります。

前者においては、事故物件に特化したスキルのある業者の力を借りることが重要になってきます。
また、売買契約が成立した後のアフターケアも重要になってきます。リフォームやお祓い・お清めなどを行ったり、後々起こったトラブルにきちんと対応したりすることで、事故物件について回るイメージを払しょくできる可能性があります。

後者においては売値が下がりますが、簡易に事故物件を売却することができます。

事故物件の売却はなかなか目にする事例ではなく、売却も難しく売れないのではないかと考えがちです。しかし、買主に対し誠実な対応を心がけること、そしてプロフェッショナルに相談してその手を借りることで好条件での売却が成立する可能性が高まります。

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